Wohnungskündigung nach RSB

[vlac]

Hallo,

bitte wendet Euch UNVERZÜGLICH an den Mieterbund, nicht an eine Schuldnerberatung. Eine Schuldnerberatung hält in der Regel keine Mietrechtler vor. Und vertraut bitte nicht allein auf den Klageweg; solche Sachen schafft man idealerweise außergerichtlich mit professioneller Hilfe aus dem Weg. Denn vor Gericht kann ein solches Verfahren auch wenn die Dinge für den Laien völlig eindeutig erscheinen, einen ungewollten Weg gehen. Das größte Risiko ist, dass man im Gütetermin irgendetwas zugestimmt wird, um das Prozessrisiko zu mindern, und man dann trotz Prozesskostenhilfe auf enormen Kosten sitzen bleibt.

Deshalb sollte sich zunächst einmal ein Anwalt mit großer Erfahrung im Mietrecht das Kündigungsschreiben und die zu Grunde liegenden Fakten anschauen. Solche Anwälte findet man in der Regel bei Mieterbünden oder -vereinen. Selbst niedergelassene Anwälte haben meist keine solch große Erfahrung mit diesen Thematiken. Und Schuldnerberatungsstellen haben in der Regel diese Expertise nur in begrenztem Umfang oder gar nicht.

Im nächsten Schritt würde sich der Anwalt dann schriftlich an den Vermieter wenden, und seine Sicht der Dinge darlegen. Wer das indes als Laie selbst macht, läuft Gefahr, in eine völlig falsche, möglicherweise schädliche Richtung zu marschieren.

Auf dieses Schreiben wird dann irgendetwas geantwortet. Und damit kann man dann arbeiten: Man weiß dann in der Regel, worum es tatsächlich geht.

Grundsätzlich sehen die Dinge so aus: Wegen Rückständen aus Nebenkostennachforderungen kann nur unter eng gefassten Bedingungen eine Kündigung ausgesprochen werden, denn der Vermieter hat im Normalfall andere, verträglichere Wege, die Forderung beizutreiben; zudem handelt es sich dabei um eine einmalige, oft auch durch den Mieter kaum zu kontrollierende Sache. Der Vermieter kann Mahn- und Vollstreckungsbescheide erwirken, und die künftigen Vorauszahlungen anpassen. Erst dann, wenn nicht nur eine, sondern mehrere Nachzahlungen geschuldet werden, und diese dann auch noch zwei Monatsmieten überschreiten, kann gekündigt werden.

Nur: Hier gibt es mehrere Auffälligkeiten, die von der Regel abweichen. Es scheint nicht auch fristlos gekündigt worden zu sein, und es wurde sehr lange gewartet, nämlich sieben Jahre.

Worum es geht, und wie die Kündigung begründet wurde, lässt sich hier nicht sagen. Denn erklärtermaßen wurde ja der Vermieter in der Vergangenheit vom Insolvenzverwalter angeschrieben, und auf die Rechtslage hingewiesen.

Denkbar ist, dass man die Familie nun einfach loswerden will - vielleicht, weil die Sozialbindung der Wohnung abläuft, und man für mehr Geld weiter vermieten möchte. Vielleicht aber auch, weil der Frust über den finanziellen Verlust tief sitzt: 1600 Euro Nachzahlung sind eine ziemliche Ansage.

Denkbar ist aber auch, dass man tatsächlich einfach nur das Geld will.

Und egal was ist: Der Begründung der Kündigung kommt dabei eine große Bedeutung zu; wir wissen hier schlicht nicht, wie der Vermieter die Kündigung trotz der vergangenen Zeit und der besonderen Umstände, die er kennt, begründet.

Deshalb, wie gesagt: So schnell wie möglich zum Mieterbund.

[Blecheimer]

Hallo vlac,

vielen Dank für Deine ausführliche Antwort.

Im Betreff der Kündigung steht: "Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges"

Dann im Text: "Ihr Mietkonto weist aktuell einen Mietrückstand auf." Was ja eigentlich nicht stimmt, oder ist das rechtlich betrachtet korrekt?

Meine Exfrau ist leider in keinem Mieterschutzbund oder Mieterverein Mitglied. Neumitglieder haben eine Wartezeit von 3 Monaten wenn ich das richtig gesehen habe.

Was kann man da tun (natürlich ist sie bereit Mitglied zu werden), um zeitnah Hilfe in Anspruch nehmen zu können?

[vlac]

In welcher Stadt/ welchem Landkreis wohnt denn die Familie? Und handelt es sich um einen privaten Vermieter oder ein kommunales / privates Wohnungsunternehmen? Werden mit der Kündigung weitere Kosten geltend gemacht? Kam das Schreiben von einem Anwalt oder vom Vermieter direkt? Wurden die laufenden Mieten abgebucht oder überwiesen? Falls überiesen wurde mit welchem Betreff?

Wie kann es damals zu der hohen Nachforderung?

[Blecheimer]

In Berlin.

Es handelt sich um eine große berliner Hausverwaltung, die auch direkt der Absender der Kündigung ist, also die Kündigung kam nicht vom Anwalt.

Die laufenden Mieten wurden überwiesen. Den genauen Verwendungszweck erfrage ich nochmal bei meiner Exfrau. Als ich noch dort gewohnt habe und für die Überweisungen zuständig war, habe ich im Verwendungszweck immer sinngemäß: "Miete für Monat XXX, Mietvertragsnummer 1234" angegeben. Ich gehe davon aus, dass meine Exfrau das so übernommen hat.

In einem Jahr fand keine Ablesung der Heizungszähler statt, deshalb wurden wir geschätzt. Als dann im Folgejahr richtig abgelesen wurde, haben wir quasi die Heizkosten für zwei Jahre nachzuzahlen gehabt.

Davon abgesehen, waren die Nebenkostenabrechnungen dort selten unter 1000,-€ Nachzahlung, obwohl die Nebenkostenvorauszahlungen immer durch den Vermieter angepasst wurden. Sehr merkwürdig.

Aber: Abgesehen von dieser einen Nachzahlung (das war unser Trennungsjahr und der Zeitraum, wo unser Schuldenkartenhaus zusammengekracht ist) wurde und wird jede Nebenkostennachforderung und jede Miete pünktlich bezahlt.

[Blecheimer]

Sie schreibt: "lfd Miete und die Mietvertragsnummer" in den Verwendungszweck.

[vlac]

Hallo,
Vorweg: ich bin nicht an Computer, sondern schreibe auf den Handy, weshalb meine Antwort etwas knapp ist.

Nehmt bitte das, was ich schreibe sehr ernst und unternehmt nichts, ohne vorher mit einem Anwalt gesprochen zu haben.

In Bezug auf den Mieterverein habt ihr etwas falsch verstanden: es gibt die außergerichtliche Beratung und Hilfe, für die es keine Wartezeit gibt. Darüber hinaus enthält die Mitgliedschaft in Berlin eine Prozesskostenversicherung, bei der man drei Monate warten muss.

Man will aber, dass es gar nicht erst zum. Prozess kommt, denn der Ausgang ist stets kaum vorhersehbar.

Deshalb werden vorher Briefe verschickt, und nicht sofort geklagt.

Abgesehen davon müssen auch ALLE Nebenkostenabrechnungen geprüft werden, denn die hohen Nachzahlungen sind sehr verdächtig.

Aus diesen Grunde ruft bitte morgen als allererstes beim Mieterbund an. Die Mitgliedschaft kostet nicht die Welt.

[Blecheimer]

Die Dringlichkeit Deiner, wirklich sehr wertvollen, Empfehlungen ist mir natürlich durchaus bewusst und wir werden uns danach richten.

Die Kosten der Mitgliedschaft sind zum Glück nicht das Problerm und die werden wir auch gerne zahlen.

[Blecheimer]

@vlac: Wir haben Deinen Rat befolgt und zum Einen den bereits vereinbarten Termin bei der Schuldnerberatung wahrgenommen. Wie Du schon vermutet hast, wurde unser Problem zwar bewundert, aber eine Lösung gab es nicht. Wenigstens wurde es durch die Schuldnerberatung offen kommuniziert, dass uns dort nicht geholfen werden kann.

Der Termin beim Mieterbund war da schon erbaulicher. Es gab sofort kompetente Rechtsberatung und die Spitzfindigkeiten der Kündigung wurden sofort erkannt (z.B., dass wegen Mietrückstand und nicht wegen der nicht bezahlten Nebenkostenabrechnung gekündigt wurde). Hier geht es nun mit Unterstützung des Mieterbundes weiter und ich werde berichten.