Wohnungskündigung nach RSB

[Blecheimer]

Hallo zusammen,

ich habe gerade mit meiner Exfrau, bei der auch meine drei großen Kinder wohnen, gesprochen.

Sie wohnt in der Wohnung, die wir vor unserer Trennung gemeinsam bewohnt haben.

Sie hat auch eine Privatinsolvenz hinter sich, sie war ein paar Monate vor mir fertig. Als ich dort noch wohnte, gab es eine Forderung aus einer Nebenkostenabrechnung gegen uns, die wir nicht bezahlen konnten. Diese Forderung wurde bei uns beiden restschuldbefreit. Die Miete wurde allerdings immer überpünktlich bezahlt.

Jetzt hat meine Exfrau eine ordentliche Kündigung für die Wohnung zu ende November 2020 bekommen. Kann das rechtens sein? Bzw. was kann man dagegen tun?

Klar, die Altforderung könnte sie bezahlen, ich würde sie dabei auch unterstützen (wir haben ein gutes Verhältnis). Aber das würde vermutlich an der Kündigung nichts ändern, oder?

Was kann man dagegen tun? Klagen? Die können doch nicht eine Frau mit drei minderjährigen Kindern, die ihre Miete immer pünktlich bezahlt, einfach auf die Straße setzen. Klar die Kinder könnten auch bei mir unterkommen, aber es geht ja ums Prinzip. So einfach bekommt sie ja auch keine neue Wohnung, ihre SCHUFA ist natürlich auch noch nicht wieder sauber.

Hat jemand Rat? Ich mache mir wirklich Sorgen um meine Kinder.


Viele Grüße

[caffery]

Jetzt hat meine Exfrau eine ordentliche Kündigung für die Wohnung zu ende November 2020 bekommen.

Mit welcher Begründung denn?

Wegen der Altforderung die Teil der RSB-Verfahren war kann nicht mehr gekündigt werden. -> § 112 InsO. Auch dann nicht, wenn was anderes im Mietvrtrag stehen würde -> § 119 InsO.

Kann das rechtens sein? Bzw. was kann man dagegen tun?

Das hängt wie gesagt stark von dem Grund der Kündidung ab. Genauso wie natürlich von der Art des Mietvertrags. Ein üblicher unbefristeter Mietvertrag kann von Seiten des Vermieters nur mit einem gesetzlich vorgesehenen Grund gekündigt werden. Wenn dieser nicht vorliegt, kann der Kündigung im Prinzip einfach form- und fristgerecht widersprochen werden. Die Vertretung durch einen Fachmann wäre natürlich alles andere als schädlich.

Da Du nicht explzit geschrieben hast warum "ordentlich" gekündigt wird, kann man ja vermuten, dass die Kündigung überhaupt nichts mit der Altschuld zu tun haben könnte - was ja auch naheliegen würde. Allein von der Frist her liest es sich eher nach einer Eigenbdarfskündigung bei einem Mietverhältnis von +8 Jahren.

[Blecheimer]

+8 Jahre ja, aber definitiv keine Eigenbedarfskündigung. Das ist ne große Gesellschaft, außerdem Sozialer Wohnungsbau.

Habe den genauen Wortlaut erfragt, poste ich dann.

[Blecheimer]

Sie hat mir das Schreiben geschickt. Es wird wegen Zahlungsverzuges ordentlich gekündigt. Es wird auf den Betrag der restschuldbefreiten Forderung und auf den beiliegenden Kontoauszug des Mietkontos verwiesen.

Aus dem Kontoauszug geht zweifelsfrei hervor, dass es:

- sich um die restschuldbefreite Forderung aus der Nebenkostenabrechnung handelt.

- Zahlungen vom IV/TH auf diese Forderung aus der Masse und der Abtretung gegeben hat.

- nachweislich seit mindestens 7 Jahren keine einzige verspätete Mietzahlung (abgesehen von der bereits genannten, mittlerweile restschuldbefreiten Nebenkostenabrechnung) gegeben hat. Davor wurde die Miete auch immer pünktlich gezahlt, belegbar sind aber "nur" die letzten 7 Jahre.

[Blecheimer]

Also ich würde da jetzt wahrscheinlich mal lockerflockig an die Hausverwaltung schreiben:

Sehr geehrte Frau Hausverwaltungstante,

gegen Ihre ordentliche Kündigung des Mietvertrages vom xxx lege ich Widerspruch ein. Als Grund für die Kündigung führen Sie einen Zahlungsverzug an, der sich auf eine Forderung bezieht, die durch Beschluss vom Amtgericht xxx von der Restschuldbefreiung erfasst ist.

§ 112 InsO sieht hier vor:

§ 112
Kündigungssperre

Ein Miet- oder Pachtverhältnis, das der Schuldner als Mieter oder Pächter eingegangen war, kann der andere Teil nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen:
1. wegen eines Verzugs mit der Entrichtung der Miete oder Pacht, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist;
2. wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Schuldners.

Gegebenenfalls im Mietvertrag vorhandene Klauseln, die dieser gesetzlichen Regelung entgegenstehen, sind nach §119 InsO:

§ 119
Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen

Vereinbarungen, durch die im voraus die Anwendung der §§ 103 bis 118 ausgeschlossen oder beschränkt wird, sind unwirksam.

unwirksam.

Ich fordere Sie auf, mir die Unwirksamkeit, bzw. Rücknahme Ihrer Kündigung des Mietvertrages, bis zum zwei Wochen Frist, schriftlich zu bestätigen, da ich ansonsten rechtliche Schritte einleiten werde.


Gruß und Kuss

Mieter

[caffery]

Neee, das macht ihr so bitte nicht.

Die Dame sollte sich entweder an einen ortsansässigen Sozialverband mit einer Abteilung "Wohnugnssicherung" o.ä. wenden, oder aber an einen Mieterbund.

Sich mit so einem Laden in einen Brief- und Rechtsstreit zu begeben ist nicht wirklich sinnvoll.

Auch wenn die Kündigung aus meiner Sicht ein Witz ist - aber wie gesagt: Ich würde das an eurer Stelle nicht auf eigene Faust machen.

[imker]

ich habe nicht verstanden, wann die Nebenkostenabrechnung entstanden ist oder begründet wurde...darauf und auf die Frage, ob das Mietverhältnis vom IV freigegeben wurde, könnte es nach der Entscheidung des BGH 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14 ankommen (Inhalt: nix mit 112, wenn freigegeben)

[Blecheimer]

ich habe nicht verstanden, wann die Nebenkostenabrechnung entstanden ist oder begründet wurde...darauf und auf die Frage, ob das Mietverhältnis vom IV freigegeben wurde, könnte es nach der Entscheidung des BGH 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14 ankommen (Inhalt: nix mit 112, wenn freigegeben)

Die Nebenkostenabrechnung ist 2012, also deutlich vor Insolvenzeröffnung entstanden. Bis auf diese wurde immer alles pünktlich gezahlt. Die Forderung wurde auch vom Gläubiger in die Insolvenz meiner Exfrau eingemeldet und hat sogar insgesamt ca. 150,-€ vom IV/TH bekommen.

Die Insolvenz meiner Exfrau ist mittlerweile seit einem knappen halben Jahr vorbei (also komplett, inkl. erteilter RSB).

Ich weiß nicht, ob das Mietverhältnis freigegeben wurde. Woher weiß man das? Ist das immer, also bei jeder Insolvenz erforderlich?

[imker]

Das Wohnraum-Mietverhältnis geben die IV regelmäßig frei. Gemacht wird das, damit die Insolvenzmasse/der IV nicht für Mieten nach Insolvenzeröffnung in Anspruchgenommen werden können.

Problem/Quizfrage bei der Ex-Ehefrau ist mE, wie hoch die Nebenkostenabrechnung war und wie hoch die Miete war - kommt man damit auf einen Rückstand, der eine Kündigung zulässt und das auch dann, wenn die Nebenkostenforderung verjährt ist - wobei ich das abends nicht "rechnen" kann, denn die Insolvenz hat Einfluss auf den Lauf Verjährungsfrist ...aber wohl auch nicht, wenn das Mietverhältnis freigegeben wurde, dann sollte sie "ungebremst" weiter laufen - gekündigt wurde also wegen der offenen Nebenkosten nach Erteilung der RSB??? Warum hat der Vermieter so lange gewartet.

Wenn freigegeben wurde und die Nebenkostenabrechnung für Kalenderjahr 2012 irgendwann in 2013 rausging, sollte sie doch Ende 2016 also nach drei Jahren verjährt sein können.

Das ist was für ein Gerichtsverfahren mit PKH-Antrag....

[Blecheimer]

Die Nebenkostenabrechnung betrug ca. 1600,-€, die laufende Miete zu dem Zeitpunkt ca. 1200,-€.

Ich bin mir nicht sicher, ob es relevant ist, ob die Forderung verjährt ist, weil sie ja von der RSB erfasst ist. Der Vermieter hat über die ganzen Jahre jeden Monat eine Mahnung über die Nebenkostenabrechnung geschickt. Der IV/TH meiner Exfrau hat die Hausverwaltung deshalb sogar schriftlich darauf hingewiesen, dass bei einer Erteilung der Restschuldbefreiung auch diese Forderung davon erfasst wäre und dass die Hausverwaltung doch gefälligst aufhören soll, Mahnungen zu schreiben.

Vermutlich hat der Vermieter mit der Kündigung genau so lange gewartet, bis die Insolvenzen meiner Exfrau und mir durch sind. (Das ist eine Forderung, für die wir noch gesamtschuldnerisch hafteten.) Meine Exfrau wurde vor ca. einem halben Jahr restschuldbefreit, meine RSB ist, wenn nicht noch was dazwischen kommt, morgen rechtskräftig. Vielleicht war es ihm zu heikel während der laufenden Insolvenzen/Wohlverhaltensphasen etwas zu unternehmen.

Meine Exfrau hat morgen einen Termin bei der Schuldnerberatung der AWO (die haben sie auch damals bzgl. ihrer Insolvenz betreut.), mal schauen, was die sagen.

Sie ist ja fast auf dem Trip, die Forderung zu bezahlen, um die Kündigung abzuwenden. Ich frage mich zum Einen, ob das überhaupt ein gangbarer Weg wäre (das Geld wäre da) und zum Anderen, ob der Vermieter dann nicht kurze Zeit später einen anderen Grund zum Küdigen der Wohnung erfinden würde.

Ich habe mal recherchiert, welche Gründe ein Vemieter bei einem langjährigen, unbefristeten Mietvertrag anführen dürfte, um zu kündigen. Nichts davon würde zutreffen.