Aus Wohnung geschmissen

[vella]

Hallo,

selbst wenn es eine ordentliche Kündigung wird, sollte er sich an eine professionelle Beratung wenden. Mit Schulden eine Wohnung zu finden ist nicht so einfach, und der Vermieter hat wahrscheinlich keine Lust jeden Monat auf sein Geld warten zu müssen.

Ich drücke die Daumen!

[Lieschenmüller]

Ich frage mich gerade...wenn der/die um den es geht vom Jobcenter Unterhalt und Miete bezieht, warum wird es nicht so geregelt, dass die Miete sofort an den Vermieter abgetreten wird?

[vlac]

Hallo,

Gerade wenn man derzeit, aus welchem Grund auch immer, nicht zahlen kann, ist es dringendst, und ich meine wirklich dringendst erforderlich, eine Beratungsstelle aufzusuchen: Dies kann der Mieterbund sein, der allerdings ersteinmal einen Mitgliedsbeitrag bezahlt haben möchte, es kann aber auch eine Beratungsstelle, beispielsweise der Caritas, oder ein Anwalt sein, der, so die Voraussetzungen vorliegen, Beratungshilfe beantragt, was bedeutet, dass nur geringe Kosten entstehen.

Denn gerade dann, wenn der Vermieter schon abgemahnt, eine letzte Frist zur Zahlung gesetzt hat, und man nicht zahlen kann, ist es unglaublich wichtig, mit dem Vermieter ins Gespräch zu kommen, und glaubwürdige Lösungsvorschläge zu unterbreiten. Es hilft ungemein, wenn dabei erkennbar wird, dass man sich Hilfe und Beratung gesucht hat, denn wenn der Vermieter an diesem Punkt angekommen ist, dann sind bereits sehr viel Glaubwürdigkeit und Vertrauen zerstört worden, und das noch viel mehr so, falls der Vermieter, was leider sehr oft vorkommt, bereits zuvor Zusagen erhalten hat, die dann nicht eingehalten wurden.

MAN SOLLTE UNTER GAR KEINEN UMSTÄNDEN VERSUCHEN, DIE SACHE AUSZUSITZEN ODER DARAUF VERTRAUEN, DASS SCHON NICHTS PASSIEREN WIRD!

Kein Vermieter geht den Weg der fristlosen Kündigung und der Räumungsklage leichten Herzens; das verbieten allein schon die immensen Kosten, die damit einhergehen. Denn der sogenannte Streitwert, nach dem sich Anwalts- und Gerichtskosten bemessen, liegt bei der Miete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung für ein Jahr. Beträgt die Gesamt-Miete 400 Euro, liegt der Streitwert also bei 4800 Euro. Daraus ergeben sich dann Anwalts- und Gerichtskosten in Höhe von insgesamt 1373,22 Euro, die vom Mieter zu tragen sind. Hinzu kommen im absoluten Ernstfall auch die Kosten der Zwangsräumung.

Dennoch kann es unter Berücksichtigung der Gesamt-Situation für einen Vermieter durchaus effizient sein, bereits sehr frühzeitig zu kündigen und zu klagen, denn es gibt Situationen, in denen der Mieter überhaupt nicht reagiert, sich überhaupt nicht äußert, und damit die Befürchtung im Raum steht, dass weitere Mietschulden auflaufen werden, und jede Monatsmiete, die hinzu kommt, erhöht den Schaden, zumal auch noch damit rechnen muss, dass sich das Verfahren einige Monate lang hinziehen wird, und nach einem Räumungsurteil eine unter Umständen mehrmonatige Räumungsfrist eingeräumt wird. Wer also erst sehr spät klagt, nachdem der Rückstand, vier, fünf, vielleicht sogar mehr Mieten erreicht hat, erleidet also einen sehr viel höheren Schaden.

Dies war nun die Vermieter-Sicht, ganz gleich ob privat oder Unternehmen.

Es muss aber auch eingewandt werden, dass die klassischen "Miet-Nomaden", wie sie immer wieder mal in den Medien auftauchen, eher ein Mythos sind, der in der Realität selten vorkommt, denn leicht ist es nicht, eine neue Wohnung dort zu finden, wo man sich braucht. Es erfordert auch eine Abgebrühtheit, die nur seh wenige Menschen aufbringen.

Was viel öfter vorkommt, sind Menschen, die durch Krankheit und Arbeitslosigkeit in eine finanzielle Schieflage geraten, und die komplizierten Gesetze in Paarung mit recht oft ausgesprochen trägen Behörden, können sehr schnell dazu führen, dass laufende Verpflichtungen zeitweise nicht mehr erfüllt werden können. Da gibt es beispielsweise Selbstständige, die durch eine Erkrankung ins Hartz IV-System abrutschen, und gerade bei Selbstständigen dauert es durchaus mal mehrere Monate, bis Leistungen bewilligt und ausgezahlt werden. Und viele haben nicht die Gesetzeskenntnis, um sich dagegen effektiv zur Wehr zu setzen. Oft passiert es auch, dass Leistungsträger urplötzlich die Leistungen einstellen, weil Termine nicht wahrgenommen, Folgeanträge nicht rechtzeitig bearbeitet wurden.

Und dann gibt es, natürlich, auch jene, die ein Suchtproblem haben, und deshalb die Miete nicht bedienen können.

Der Vermieter weiß all' das zunächst einmal nicht, und wenn auch nicht mit ihm geredet wird, oder aber Zusagen nicht eingehalten werden, dann kommen ziemlich schnell die Gedanken an eine fristlose Kündigung.

Deshalb heißt die allererste Regel: Wenn es Probleme gibt, sollte man darüber reden, und man sollte auf gar keinen Fall Zusagen machen, die man nicht einhalten kann.

Eine fristlose Kündigung ist nicht nur dann möglich, wenn der Mieter mit mindestens zwei Monatsmieten in Verzug ist. Fristlos gekündigt werden kann auch, wenn der Mieter für mehr als zwei Zahlungstermine mit der Miete oder einem erheblichen Teil der Miete im Verzug ist (§ 543 Absatz 1 Nummer 3 a BGB). Nach Ansicht der Gerichte reicht es also für eine fristlose Kündigung aus, wenn mehr als eine Monatsmiete für mehr als zwei Zahlungstermine geschuldet wird. Zahlungstermin ist jeweils der dritte Werktag im Monat; sobald also der Rückstand mehr als eine Monatsmiete erreicht hat, und dieser Zustand dann über zwei Zahlungstermine angedauert hat, ist eine fristlose Kündigung möglich. Außerdem ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter Nebenkostennachzahlungen nicht geleistet hat, wobei hier aber die Hürden sehr viel höher sind: In der Regel wird hier als Untergrenze die Bedingung gestellt, dass aus mindestens zwei Abrechnungen Beträge geschuldet werden müssen, die zwei Monatsmieten überschreiten.

Wenn ein Vermieter über eine fristlose Kündigung und damit auch über eine Räumungsklage nachdenkt, ist die Frustgrenze in aller Regel weit überschritten, und gerade Privatvermieter möchten dann gerne sehen, dass nachhaltige Schritte eingeleitet wurden, um solche Situationen in der Zukunft zu vermeiden.

Denn: Mit der fristlosen Kündigung wird in aller Regel auch ordentlich, also zum Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist, gekündigt; das sind je nach Dauer des Mietverhältnisses zwischen drei und neun Monate. Nach dem Zugang der Räumungsklage hat der Mieter noch zwei Monate Zeit, um die offenen Mieten zu zahlen; wird dies getan, ist die fristlose Kündigung hinfällig. Allerdings bleibt eine ordentliche Kündigung bestehen; der Mieter ist also trotzdem zum Auszug verpflichtet, was in der Praxis bedeuten kann, dass Und damit ist der Mieter in dieser Situation vom Wohlwollen des Vermieters abhängig: Nur der Vermieter kann die ordentliche Kündigung zurück nehmen.

Es kann also passieren, dass man die ausstehenden Mieten innerhalb der Zwei-Monatsfrist ( die es übrigens nur einmal innerhalb von zwei Jahren gibt) bezahlt, und das Problem trotzdem nicht los geworden ist. Um das einmal zeitlich zu verdeutlichen: Der Einzug ist vor drei Jahren erfolgt; die Kordentliche Kündigungsfrist für den Vermieter beträgt damit drei Monate. Am 01.03. kündigt der Vermieter fristlos und ordentlich. gemäß der fristlosen Kündigung muss der Auszug innerhalb einer in der Kündigung gesetzten Frist, die in der Regel 14 Tage beträgt, erfolgen; gemäß der ordentlichen Kündigung muss der Auszug zum 31.05. erfolgen. Nachdem der Mieter innerhalb der 14 Tagesfrist nicht ausgezogen ist, reicht der Vermieter am 15.03. Räumungsklage ein, die dem Mieter am 25.03. zugestellt wird. Er hat nun bis zum 24.05. Zeit, die offenen Mieten zu bezahlen - und muss trotzdem am 31.05. ausziehen, weil die ordentliche Kündigung in aller Regel Bestand hat.

Es kommt hier also darauf an, dass sich der Vermieter dazu bereit erklärt, entweder die Ordentliche zurück zu nehmen, oder das Mietverhältnis stillschweigend trotz der Kündigung fortzuführen, oder zumindest eine zusätzliche Frist einräumt, um eine neue Wohnung zu suchen.

Hierbei befindet sich der Vermieter in einer ausgesprochen schwierigen Lage: Er will den Mieter los werden, muss aber nun damit rechnen, dass andere Vermieter bei ihm anfragen, wie es um den Mieter steht. Sagt er dann, dass es Mietschulden und eine Räumungsklage gab, stehen die Chancen, den Mieter auf einfachem Weg auf seinen Weg zu schicken, schlecht. Sagt er es nicht, macht er sich unter Umständen haftbar.

Wir haben es hier also mit einer ausgesprochen ernsten Situation zu tun, die man unter allen Umständen vermeiden sollte. Man sollte bereits sehr frühzeitig mit dem Vermieter sprechen, ehrlich und offen sein.

Es ist übrigens kein Allheil-Mittel, dem Vermieter eine Direktzahlung über den ALG II-Träger anzubieten, denn diese ist alles andere als sicher: Zum einen können gerade bei Aufstockern die Leistungen niedriger als die Miete sein, weshalb dann ein Teil vom Träger und ein ander Teil vom Mieter selbst überwiesen werden würde. Zum anderen kann es aber auch, wie zuvor erwähnt, sehr kurzfristi zu Leistungsunterbrechungen kommen, wenn beispielsweise Folgeanträge nicht rechtzeitig gestellt werden.